ДОГОВОР ЗА НАЕМ

10.09.2012 Бланки

ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Днес, ……………………. 200… г., в гр. ……………………………,

се сключи настоящият договор за наем между:

……………………………………………………………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………………………………………….,

на­ри­чан нак­рат­ко  НАЕМОДАТЕЛ, от ед­на стра­на,

и, от дру­га стра­на,

……………………………………………………………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………………………………………….,

на­ри­чан нак­рат­ко НАЕМАТЕЛ.

Страните се споразумяха за следното:

I. Общи условия по договора

1. 1) Наемодателят пре­дос­та­вя на Наемателя за вре­мен­но и въз­мез­д­но пол­з­ва­не ……………………………………………………………………………………………………………………, на­ри­ча­на по-до­лу за крат­кост ВЕЩ­ТА, сре­щу ко­е­то Наемателят се за­дъл­жа­ва да зап­ла­ща на­ем­на­та це­на по ре­да и ус­ло­ви­я­та, ука­за­ни в нас­то­я­щия до­го­вор.1

2) Не­раз­дел­на част от нас­то­я­щия до­го­вор със­тав­ля­ва про­то­ко­лът за пре­да­ва­не­то на на­е­та­та вещ, под­пи­сан меж­ду стра­ни­те.2

3) На­е­та­та вещ ще се из­пол­з­ва от на­е­ма­те­ля по след­ния на­чин:
……………………………………………………………………………………………………………………………………

2. 1) Наемодателят пре­дос­та­вя на Наемателя ВЕЩ­ТА сре­щу на­ем­на це­на в раз­мер на ………………………………………. ме­сеч­но.3

2) На­ем­ни­те внос­ки за пър­ви­те ………….. ме­се­ца ще бъ­дат зап­ла­те­ни аван­со­во от Наемателя в срок от ……………………………. дни след да­та­та на сключ­ва­не на нас­то­я­щия до­го­вор.4

3 1) На­ем­ни­те внос­ки се из­п­ла­щат не по-къс­но от ……………………. чис­ло на ме­се­ца.

2) Пла­ща­не­то се из­вър­ш­ва …………….. ………………………………………………………..5

3) Наемодателят да­ва раз­пис­ка за по­лу­че­на­та на­ем­на внос­ка, в ко­я­то се от­ра­зя­ват: на­чи­нът на пла­ща­не, да­та­та на пла­ща­не­то, точ­на­та су­ма и евен­ту­ал­ни­те прих­ва­ща­ния на из­вър­ше­ни пла­ща­ния от Наемателя сре­щу на­ем­на­та це­на.

4) При за­ба­ва от стра­на на Наемателя при пла­ща­не­то на на­ем­на­та це­на той дъл­жи не­ус­той­ка в раз­мер на …………… % от дъл­жи­ма­та су­ма за все­ки прос­ро­чен ден.

4. 1) Нас­то­я­щи­ят до­го­вор се сключ­ва за срок от …………… го­ди­ни, счи­та­но от да­та­та на под­пис­ва­не­то му меж­ду стра­ни­те.6

2) Ако след из­ти­ча­не­то на на­ем­ния срок по пред­ход­на­та али­нея Наемателят про­дъл­жи да пол­з­ва на­е­та­та вещ със зна­ни­е­то и без про­ти­во­пос­та­вя­не­то на Наемодателя, до­го­во­рът се счи­та за про­дъл­жен ка­то до­го­вор за на­ем за не­оп­ре­де­лен срок.7

II. Права и задължения на Наемодателя

5. 1) Наемодателят е длъ­жен да пре­дос­та­ви вещ­та, пред­мет на нас­то­я­щия до­го­вор, във вид и със­то­я­ние, ко­и­то от­го­ва­рят на пол­з­ва­не­то, за ко­и­то е на­е­та.8

2) Той е длъ­жен да уве­до­ми Наемателя за скри­ти­те не­дос­та­тъ­ци на вещ­та, осо­бе­но за те­зи, ко­и­то са опас­ни за не­го­во­то здра­ве или за здра­ве­то на ли­ца­та от не­го­во­то до­ма­кин­с­т­во.

6. 1) Наемодателят е длъ­жен да обез­пе­чи нес­му­ща­ва­но­то пол­з­ва­не на на­е­та­та вещ, ка­то при евен­ту­ал­ни пре­тен­ции от тре­ти ли­ца по от­но­ше­ние на вещ­та, всич­ки раз­хо­ди по съ­деб­ни про­це­си, юри­ди­чес­ки ус­лу­ги и др. по­доб­ни се по­е­мат от не­го.9

7. 1) Наемодателят е длъ­жен да под­дър­жа вещ­та в със­то­я­ние, ко­е­то от­го­ва­ря на пред­наз­на­че­ни­е­то и, по­е­май­ки раз­нос­ки­те за всич­ки пов­ре­ди, ко­и­то не са при­чи­не­ни ви­нов­но от на­е­ма­те­ля или от ли­ца от не­го­во­то до­ма­кин­с­т­во и са из­вън кръ­га на пов­ре­ди­те и по­ха­бя­ва­не­то на вещ­та, свър­за­ни с обик­но­ве­но­то упот­реб­ле­ние.10

8. 1) Наемодателят има пра­во да по­лу­ча­ва в уго­во­ре­ни­те сро­ко­ве на­ем­на­та це­на.

2) Той има пра­во след из­ти­ча­не­то сро­ка на до­го­во­ра да по­лу­чи вещ­та във ви­да, в кой­то я е пре­дал, ка­то се взе­ме пред­вид нор­мал­но­то из­ха­бя­ва­не.

9. 1) Наемодателят ня­ма пра­во до но­та­ри­ал­но­то впис­ва­не на нас­то­я­щия до­го­вор да се раз­по­реж­да с вещ­та.11

2) Той ня­ма пра­во да обез­пе­ча­ва свои или чуж­ди за­дъл­же­ния, ко­и­то ста­ват изис­ку­е­ми пре­ди из­ти­ча­не­то на сро­ка на до­го­во­ра за на­ем, уч­ре­дя­вай­ки ипо­те­ка (за­лог) вър­ху вещ­та, обект на то­зи до­го­вор.12

3) Наемодателят няма пра­во да сключ­ва до­го­во­ри, с ко­и­то да от­с­тъп­ва пол­з­ва­не­то на вещ­та, обект на то­зи до­го­вор, на дру­ги ли­ца, пре­ди из­ти­ча­не сро­ка на нас­то­я­щия до­го­вор.13

III. Права и задължения на Наемателя

10. 1) Наемателят е длъ­жен да из­п­ла­ща на­ем­на­та це­на в уго­во­ре­ния раз­мер и по ука­за­ния с до­го­во­ра ред.14

2) Той е длъ­жен да зап­ла­ща всич­ки раз­хо­ди, свър­за­ни с обик­но­ве­но­то пол­з­ва­не на вещ­та (так­си за елек­т­ро- и топ­ло­е­нер­гия, во­да, смет и др.), как­то и раз­хо­ди­те за обик­но­ве­ни те­ку­щи ре­мон­ти и поп­рав­ки на пов­ре­ди, ко­и­то са след­с­т­вие на обик­но­ве­но­то упот­реб­ле­ние на вещ­та.

3) Наемателят е длъ­жен да пре­дуп­реж­да­ва Наемодателя за по­се­га­тел­с­т­ва­та вър­ху на­е­та­та вещ от стра­на на тре­ти ли­ца.15

4) Наемателят е длъ­жен да вър­не на­е­та­та вещ след из­ти­ча­не на на­ем­ния срок.16

11. 1) Наемателят има пра­во да си слу­жи с вещ­та.

2) Наемателят има пра­во да прих­ва­ща сре­щу на­ем­на­та це­на раз­хо­ди­те, ко­и­то е нап­ра­вил за поп­рав­ки на вещ­та из­вън те­зи по т. 10, ал. 2 и ко­и­то Наемодателят не е от­с­т­ра­нил сво­ев­ре­мен­но.17

3) Той мо­же да пре­на­е­ма вещ­та, обект на нас­то­я­щия до­го­вор, са­мо със съг­ла­си­е­то на Наемодателя.18

4) Из­вър­ш­ва­не­то на ре­кон­с­т­рук­ции, пре­ус­т­ройс­т­ва и по­доб­ре­ния на на­е­та­та вещ мо­гат да се из­вър­ш­ват са­мо със съг­ла­си­е­то на Наемодателя, из­ра­зе­но в пис­ме­на фор­ма.19

IV. Неустойки, обезщетения

12. 1) При не­из­пъл­не­ние на за­дъл­же­ни­я­та по т. 9 Наемодателят дъл­жи не­ус­той­ка в раз­мер на ………………………………………………………………………………………………….20

2) При евен­ту­ал­но от­с­т­ра­ня­ва­не от тре­то ли­це на Наемателя от вещ­та пре­ди из­ти­ча­не­то на сро­ка на нас­то­я­щия до­го­вор Наемодателят дъл­жи не­ус­той­ка в раз­мер на ……………………………………………………………………………………………………21

3) Наемателят дъл­жи обез­ще­те­ние за вре­ди­те, при­чи­не­ни през вре­ме на пол­з­ва­не­то на вещ­та от не­го, ли­ца от не­го­во­то до­ма­кин­с­т­во, не­го­ви слу­жи­те­ли или пре­на­е­ма­те­ли, до­кол­ко­то те­зи вре­ди не се дъл­жат на при­чи­на, за ко­я­то той не от­го­ва­ря.

V. Изменения, прекратяване

13. 1) Нас­то­я­щи­ят дог­овор мо­же да бъ­де из­ме­нен или до­пъл­нен са­мо по вза­им­но съг­ла­сие меж­ду стра­ни­те, из­ра­зе­но в пис­ме­на фор­ма, пред­с­тав­ля­ва­що не­раз­дел­на част от до­го­во­ра.

2) Ко­га­то из­ме­не­ни­е­то за­ся­га сро­ка на до­го­во­ра, то тряб­ва да бъ­де впи­са­но съг­лас­но ус­ло­ви­я­та на то­зи до­го­вор.

14. 1) Нас­то­я­щи­ят до­го­вор се прек­ра­тя­ва при:

- из­ти­ча­не на сро­ка;

- вза­им­но съг­ла­сие меж­ду стра­ни­те, из­ра­зе­но в пис­ме­на фор­ма;

- пос­ле­до­ва­тел­но неп­ла­ща­не на ………………………………………….. на­ем­ни внос­ки от Наемателя, със се­дем­д­нев­но пис­ме­но пре­диз­вес­тие от Наемодателя.

VI. Общи разпоредби

15. 1) Нас­то­я­щи­ят до­го­вор след­ва да бъ­де впи­сан но­та­ри­ал­но в срок до ……………….., ка­то раз­хо­ди­те по впис­ва­не­то са за смет­ка на ……………………………….22

16. 1) За не­у­ре­де­ни­те в до­го­во­ра въп­ро­си се при­ла­гат раз­по­ред­би­те на об­що­то граж­дан­с­ко за­ко­но­да­тел­с­т­во на Ре­пуб­ли­ка Бъл­га­рия.

Нас­то­я­щи­ят до­го­вор се със­та­ви и под­пи­са в …………. ед­но­об­раз­ни ек­зем­п­ля­ра.

НА­Е­МО­ДА­ТЕЛ: ……………………..                 НА­Е­МА­ТЕЛ: …………………………..

ЗАБЕЛЕЖКИ

Договорът за наем е двустранен, възмезден, консенсуален договор, с който Наемодателят се задължава да предостави на Наемателя една вещ за временно ползване, а Наемателят да му плати определена цена, която в практиката се нарича наем. Обект на договора за наем може да бъде както движима, така и недвижима вещ. Предложеният вариант е ориентиран към най-често срещания в практиката договор за наем – наем на недвижим имот, в частност – жилищен имот. Вариантът е приложим и за наем на движими вещи.

Правно договорът за наем е уреден в чл. 228 – 339 от ЗЗД. За действителността на договора за – наем не е нужно да бъде извършен в писмена или нотариална форма, достатъчно е да е налице съгласие на страните, което може и да не бъде облечено в специална форма. ЗЗД въвежда някои изисквания по отношение формата за доказване във връзка с уреждането на специфични отношения между страните и трети лица по повод конфликт на интереси или евентуални разпоредителни действия с недвижимия имот, обект на договор за наем. Тези изисквания ще бъдат подробно разгледани във връзка с конкретните клаузи на предложения вариант на договор за наем.

С договора за наем не се прехвърлят вещни права върху наетата вещ, той има само облигационно действие. Наемателят е държател на наетата вещ. Нея той държи за своя праводател. Поради тази причина той няма правата на владелеца подобрител по Закона за собствеността. Отношенията между него и наемодателя се уреждат съгласно договора между тях и разпоредбите на ЗЗД.

Тъй като договорът за наем не е сделка на разпореждане, а на управление, в качеството на наемодател може да се изяви и несобственик на вещта (например титуляр на правото на ползване, наемател, комуто не е запретено да пренаема, владелец).

Друга характерна особеност на договора за наем е наемният срок. Срокът не представлява съществена част от договора за наем и той може да бъде сключен и без срок. Срокът на договора зависи не само от волята на страните, но и от правомощията, които те притежават. Лицата, имащи право да се разпореждат с вещта (да я прехвърлят, отчуждават), могат да сключват или да упълномощават трети лица да сключват от тяхно име договор за наем за срок до десет години.

Лицата, овластени само с управителни функции, могат да сключват договори за наем за срок не повече от три години. Договорите за наем, сключени за повече от десет, респ. три години, са частично недействителни досежно клаузата за срока на договора. Недействителната клауза се замества по право от императивната разпоредба на закона и договорът се счита сключен за срок от десет, респ. три години.

Пренаемането е една възможност за наемателя (пренаемодател) да предостави ползването на цялата или част от наетата вещ на трето лице (пренаемател). Пренаемателят не може да има повече права от пренаемодателя по отношение на наетата вещ. Пренаемането е допустимо, ако не е забранено или ограничено с договора. При условие че в договора не се споменава нищо, наемателят може да пренаема цялата или части от вещта.

Както във всяка правна сделка ви съветваме, преди да поемате каквито и да било задължения, да се уверите в надлежната легитимация на своя контрахент, дали има необходимите правомощия за воденето на преговорите и сключването на сделката. Някои от най-често срещаните случаи:

- собственикът наемодател би следвало да е в състояние да удостовери правото си на собственост с нотариален акт, съдебно решение, протокол за делба или друг документ, удостоверяващ правото му на собственост;

- наемателят пренаемодател – договорът за наем, в който няма забрана за пренаемане;

- притежателят на вещно право на ползване – нотариален акт, съдебно решение от който да е видно наличието му;

- съсобственикът – за предпочитане е договорът за наем да се сключи ако не с всички, то поне със съгласието на всички съсобственици, изявено чрез упълномощаване на един от тях; правата на наемателя са защитени и когато договорът е сключен със съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от половината от съсобствената вещ и имащи правото да управляват вещта.

1 Описва се подробно наетата вещ или помещение. Страните по договора следва прецизно да индивидуализират наетите вещи или помещения. При наем на жилище е напълно достатъчно да възпроизведете текста от нотариалния акт, с който се индивидуализира имотът – площ, разположение, съседи, граници, други характеристики.

2 Препоръчваме изготвянето на такъв приемо-предавателен протокол, особено при наем на недвижими имоти. В протокола следва да се определи състоянието, в което се предават вещите или помещенията, предмет на договора.

Доколкото няма подобен протокол, предполага се, че вещта е приета в добро състояние. Тази установена от закона презумпция крие известни рискове, най-вече за наемателя.

При наем на недвижим имот в протокола е удачно да бъдат изброени вещите, собственост на наемодателя, които остават в наетите помещения и наемателят може да ползва.Когато страните постигнат съгласие в наетите помещения да бъдат извършени ремонти или реконструкции, добре е обемът и видът на същите да се опишат в това или друго приложение към договора.

Препоръчваме с договора изрично да се определи за какво ще се ползва вещта (имотът). Ако това не е направено, наемателят е длъжен да ползва вещта съгласно предназначението и. Например, ако наемете едно жилище с цел да устроите в него офис на търговското си предприятие, е необходимо в договора да е указано, че ще го използвате като офис, в противен случай би следвало да използвате наетия имот само за жилище.

3 Наемната цена е съществено условие на договора за наем. Ако не е определена, тя трябва да е поне определяема. Наемната цена обикновено е определена в пари, но няма пречка тя да бъде определена и по друг начин. Честа практика е стойността да е уговорена в конвертируема валута с оглед запазване интересите на наемодателя. Имайте предвид, че съгласно разпоредбата на чл. 10 от ЗЗД паричните задължения трябва да се уговарят в местна валута и в правната теория съществува разбиране, че договори, уговорени не в местна валута, са нищожни. Препоръчваме ви да използвате формулировката: „…левовата равностойност на ………. щ. д. (д. м., шв. фр.)“.

Наемната цена може да включва някои разходи, които по принцип се дължат от наемодателя (електроенергия, телефон). Това е често срещана житейска хипотеза. Например: Страните се договарят, че наемната цена ще включва разходите за топлинна енергия на жилището, които ще се приспадат, след като бъдат заплатени от наемателя, въпреки че по принцип те се дължат от него. В този случай е необходимо това да е изрично и конкретно уточнено в договора.

Обикновено наемната цена при договор за наем на жилище се дължи на месечни вноски. Няма пречка вноските да бъдат уговорени между страните по друг начин – на ден, седмица, тримесечие, година и т.н. Не би било излишно с договора да се укаже изрично как се дължат вноските преди, по време или след изтичане на периода.

Възможно е да включите клауза за актуализация на наемната цена. Например наемната цена може да се постави в зависимост от размера на инфлацията по данните на НСИ, от размера на минималната работна заплата, определяна от МС. При използването на тези величини уточнявайте конкретно по чии данни ще става това и на какъв период ще се извършва актуализацията с оглед предпазване от евентуални спорове.

По принцип се смята, че се дължи след ползването, но с договора може, а и в повечето от случаите се практикува предплащане.

4 Тази клауза е необходима само когато се уговаря предплата. Предплатата може да се заплати и едновременно със сключването на договора.

5 Указва се начинът на плащане. Възможни са и различни варианта: в брой, превод по банковата сметка на наемодателя или трето лице, чрез пощенски или телеграфен запис и др.

6 С оглед действителността на договора срокът не е съществено условие (може да бъде сключен и без срок), но на Практика има важно значение както за наемателя, така и за наемодателя с оглед защита на правата им при прекратяване на договора, при разпореждане с имота и т. н.

Срокът на договора има значение най-вече с оглед прекратяването му. При безсрочен договор всяка от страните може да се откаже от него с едномесечно предизвестие (няма пречка да се договори изрично друг срок за предизвестие), а когато наемът е уговорен на ден – предупреждение от един ден.

Договорът за наем може да бъде сключен за срок до десет години от лицата, които имат право да се разпореждат с вещта, а лицата, които имат права само на обикновено управление на наеманите вещи, могат да ги отдават под наем за не повече от три години. Договорите за наем, сключени за повече от десет, респ. три години, са частично недействителни досежно клаузата за срока на договора. Недействителната клауза се замества по право от императивната разпоредба на закона и договорът се счита сключен за. срок от десет, респ. три години.

7 Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Възможно е в договора изрично да се договори, че ако определен брой дни преди или след изтичането на срока никоя от страните не предизвести писмено насрещната страна, че не желае продължаването на договора, същият се продължава за определен срок от време.

8 За разлика от договора за продажба, при който вещта се предава на купувача в състоянието, в което е била в момента на сключване на договора, при наема наемодателят е длъжен да предаде вещта в пригодно за ползването и състояние. Той трябва да отстрани всички повреди, да осигури и предаде всичките и принадлежности. В противен случай наемателят може да иска поправянето и от наемодателя, трето лице, или сам да я поправи, но за сметка на наемодателя. Ако наемателят приеме да ползва вещта в това състояние, той може да иска намаление на наемната цена. Другата възможност за наемателя е да развали договора. Във всичките тези случаи наемателят има право на обезщетение по общия ред за претърпени вреди.

9 Това задължение включва въздържане от страна на наемодателя от всякакви правни и фактически действия, които да попречат на наемателя да ползва вещта. Някои от тези действия са включени в текста на договора (т. 9).

10 Наемодателят е длъжен да отстранява всички повреди по вещта с изключение на тези, които са причинени от наемателя или лица, за които той отговаря, и тези от обикновената употреба на вещта. Обикновено това задължение на наемодателя се свързва с по-сериозните ремонти на вещта.

Наемателят може да се споразумее с наемодателя сам да отстрани повредите, като прихване разходите по това от наемната цена. Ако по време на ремонта наемателят бъде лишен от възможността да ползва вещта, той не е длъжен да плаща наемната цена за периода на ремонта. Ремонтът трябва да се извърши независимо от нежеланието на наемателя.

11 Разпоредбите на т. 9 представляват едно допълнително ограничение за наемодателя и ако се намирате в ролята на наемодател, не е наложително да претендирате за включването им. Тези текстове имат значение при договори за наем на недвижими имоти и особено тези, които е предвидено да бъдат вписани в Нотариата.

Възможно е в периода между сключването на договора и вписването му в Нотариата наемодателят да продаде, замени или ипотекира имота, като по този начин сериозно увреди интереса на наемателя. Тези текстове от договора създават едно облигационно право – все пак наемодателят може да се разпореди с имота и съответната разпоредителна сделка ще бъде действителна и ще произведе своя правен ефект. Смисълът на тази забрана е в свързването и с една сериозна по размер неустойка (чл. 12, ал. 1), под страх от която наемодателят да се въздържи от разпоредителни действия.

Друга възможност за запазване интереса на наемателя в тази насока е договорът да се сключи под отлагателно условие: до вписването.

12 И тази клауза е в защита правата на наемателя. В някои случаи дори се практикува наемодателят да се ограничава изобщо от възможността да обезпечава свои или чужди задължения с учредяване на ипотека върху отдавания под наем имот. Това, разбира се, е крайно и пресилено. Не виждаме сериозна заплаха за интереса на наемателя, ако падежът на обезпеченото вземане е след изтичане срока на договора. При условие че договорът е вписан, опасностите са още по-незначителни. Ипотекарният кредитор е приел обезпечението в този му вид и за него, както и за евентуалните купувачи на публична продан вписаният договор за наем остава в сила.

13 И тази забрана е в полза на наемателя и има смисъл само ако се свързва със задължението за неустойка. Наемодателят може да сключи договор за наем с трето лице и тогава конкуренцията на правата на наемателите ще се реши с оглед формата на сключените договори или датата на сключването им: при договори, които не са сключени в писмена форма, договорът ще е сключен с този наемател, който е във фактическата власт на вещта; при договори с достоверна дата, валиден е този с по-старата дата; при вписани договори – по-рано вписаният. При тези хипотези забраната за отдавано под наем на трето лице би имала смисъл, ако е скрепена със сериозна неустойка при неизпълнение.

14 Наемната цена се дължи независимо от това дали наемателят е ползвал вещта или не. Изключение от това правило се прави само в случай, че наемателят е бил лишен от ползването на вещта по вина на наемодателя.

15 Тази клауза е необходима с оглед ефективната защита от посегателства на трети лица, за запазване на вещта от вредоносни действия и претенции. Собственикът има винаги повече средства и по-сериозна мотивация за опазване на вещта.

16 Наемателят е длъжен да върне вещта след прекратяване на наемното правоотношение. Ако не изпълни това свое задължение, той изпада в забава. В този случай той дължи обезщетение за вредите, които наемодателят е претърпял от закъснението.

Другата последица от забавата е преминаването на риска от случайното погиване на вещта. Ако по време на срока на договора за наем рискът от случайното погиване на вещта е за наемодателя, то при забава на наемателя да върне вещта, той носи отговорност при случайното и погиване.

17 Извън разноските по обикновеното употребление на вещта и разноските по отстраняване на повреди, причинени от наемателя или лица от неговото домакинство, той няма задължения за разноски по наетата вещ. Ако наемодателят не изпълни задължението си да поправи другите повреди, наемателят може да стори това, като приспадне разноските по направения ремонт от наемната цена.

18 Пренаемането е една възможност за наемателя (пренаемодател) да отстъпи ползването на част или цялата вещ на друго лице (пренаемател) срещу заплащане на наемната цена. Ако в договора няма разпоредба относно пренаемането, наемателят може да пренаема вещта. Ако това е забранено, трябва да е изрично указано в договора. Третата възможност, която е и най-често срещаната, е пренаемането да е поставено под условие – съгласието на наемодателя. Не би било излишно, ако в договора е указано как трябва да бъде изявено съгласието на наемодателя – устно, писмено и т. н.

19 Когато наемателят е извършил някакви реконструкции или подобрения със съгласието на наемодателя, последният е длъжен да обезщети наемателя за направените от него разходи. Ако наемателят е извършил подобренията без съгласието на наемодателя, той е длъжен да вдигне тези подобрения или, ако това е невъзможно, наемателят може да търси обезщетение от наемодателя в размер на по-малката сума измежду направените разноски или увеличението на цената на вещта.

20 Неустойката е обезщетение за вреди. Предимството на неустойката е, че тя се дължи без да е необходимо доказване на вредите. Достатъчно е тя да е уговорена, да е налице неизпълнение или неточно изпълнение, за да се дължи неустойка.

В конкретната клауза, при определяне размера на неустойката трябва да се има предвид, че без нея ограниченията на т. 9 имат сравнително пожелателен характер и нейният размер би трябвало да се определи съобразно конкретната ситуация, предвид обезщетителния и обезпечителния и характер.

21 Вж. (20). В тази клауза удачно би било неустойката да се определи в зависимост от периода, за които е бил лишен наемателят от ползването на вещта.

Получаването на неустойка не лишава правото на наемателя да търси обезщетение за вреди над размера на неустойката по общия ред.

22 Тази клауза има приложение за договори за наем на недвижими имоти, и то за срок над 1 година. Вписването на договора за наем има за цел да му даде публичност и да го направи противопоставим на претенциите на трети лица. Вписването има значение най-вече за интересите на наемателя. Ако наемодателят продаде имота, договорът за наем остава в сила за приобретателя, ако е бил вписан.

Невписването на договора за наем не го прави недействителен.

Понастоящем за вписването на наемния договор в Нотариата следва да се представят оригиналът на договора и заверено копие от същия, както и да се плати съответната държавна такса, определена понастоящем в Тарифа 1 към Закона за държавните такси за таксите, събирани от съдилищата и от Министерството на правосъдието (ДВ, бр. 71 от 1992 г., т.т. 45, 44).

В конкретния, предложен от нас вариант е необходимо да се уговори един срок в чисто технически аспект, ако страните не могат веднага да впишат договора в Нотариата. Не препоръчваме този срок да бъде твърде дълъг. Може да се уговори, че договорът ще влезе в сила от момента на вписването му.

Традиционно разходите по вписването се разделят между страните, но няма пречки да бъде уговорено друго.

Подобни документи

договор за наем,


Powered by WordPress. Designed by elogi.