Закон за етажната собственост

04.11.2011 Закони и правилници

ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

http://www.lex.bg/bg/laws

Извадки:

Чл. 1. (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Този закон урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.

Чл. 4. (1) При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата.

Чл. 5. (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по-нататък „собственици“, имат право да:

1. използват общите части на сградата според тяхното предназначение;

2. участват в управлението на етажната собственост.

Чл. 6. (1) Собствениците са длъжни да:

1. (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата;

2. не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата;

3. не завземат общи части на сградата;

4. (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното;

5. не извършват дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;

6. изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи;

7. не накърняват добрите нрави;

8. изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост;

9. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части;

10. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;

11. спазват санитарните и хигиенните норми;

12. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство или обновяване на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата;

13. подпомагат дейността на компетентните органи при извършване на пожарогасителна или аварийно-спасителна дейност вътре и в района на сградата;

14. обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него;

15. осъществяват използването на общите части на сградата по реда, определен в правилника за вътрешния ред;

16. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) вписват в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите;

17. изпълняват и други задължения, предвидени в правилника за вътрешния ред.

Чл. 7. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Книга на етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгата се вписват:

1. самостоятелният обект – предназначение и застроена площ;

2. идеалните части на обекта от общите части на сградата (в проценти);

3. собственото, бащиното и фамилното име на собственика или ползвателя – за физически лица, а в случаите, при които собственик или ползвател е юридическо лице или едноличен търговец – наименованието, БУЛСТАТ или единен идентификационен код (ЕИК);

4. собственото, бащиното и фамилното име на членовете на домакинството, които живеят заедно със собственика и/или ползвателя;

5. времето, през което лицата по т. 3 и 4 не ползват самостоятелния обект;

6. собственото, бащиното и фамилното име на обитателите, временно пребиваващи в обекта на самостоятелно правно основание повече от 30 дни, датата на вписване и датата на отписване;

7. уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно управлението на общите части на сградата.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Всеки собственик или ползвател е длъжен в 15-дневен срок от придобиване правото на собственост или ползване да впише в книгата на етажната собственост данните по ал. 2, съответно промяната на обстоятелствата. Обитателят вписва в срока по изречение първо данните по ал. 2, т. 6.

(4) (Изм. – ДВ, бр. 8 от 2011 г., в сила от 25.01.2011 г., доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Достъп до данните в книгата имат управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Българската агенция по безопасност на храните при спазване на изискванията на Закона за защита на личните данни.

(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В отделно обособено поле на книгата на етажната собственост всеки собственик, ползвател или обитател вписва притежаваните или взетите за отглеждане животни, които се извеждат на обществени места, а за кучета – и номера на ветиринарномедицинския паспорт.

Чл. 9. (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците.

Чл. 10. Органи на управление са:

1. общо събрание;

2. управителен съвет (управител).

Чл. 11. (1) Общото събрание:

1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;

2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;

3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);

4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора);

5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;

6. (отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)

7. определя размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“;

8. приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в доклада към техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;

9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;

10. приема решения и за:

а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;

б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

в) (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) обновяване на сградата;

г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство;

д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата;

е) (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години;

Чл. 12. (1) Общото събрание се свиква най-малко един път годишно от:

1. управителния съвет (управителя);

2. контролния съвет (контрольора).

(2) Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.

(5) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.

(6) (Предишна ал. 5, изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.

Чл. 13. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа. Датата и часът задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол.

Чл. 14. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма.

Чл. 15. (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 – 4.

Чл. 16. (1) Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея.

4) За провеждането на общото събрание се води протокол. Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия.

Чл. 17. (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

(2) Общото събрание на собствениците приема решения:

1. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части – със 100 на сто идеални части от общите части;

2. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години – с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части;

3. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити – с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;

4. (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им – с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;

5. (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране – с мнозинство не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части;

6. (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост – с мнозинство не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части.

(3) Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.

Чл. 19. (1) Изпълнителният орган на етажната собственост е управителен съвет (управител).

(2) Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.

(3) Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

(4) Членовете на управителния съвет избират от своя състав председател.

Чл. 20. (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик или ползвател може да откаже да бъде член на управителния съвет (управител) или член на контролния съвет (контрольор) само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.

Чл. 21. (1) Избор на нов управителен съвет (управител) се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2.

Чл. 23. (1) Управителният съвет (управителят):

1. организира изпълнението на решенията на общото събрание;

2. следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост;

3. (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) съхранява протоколната книга, плановете на сградата и екзекутивните чертежи, книгата за входяща и изходяща кореспонденция, техническия паспорт на сградата, когато има такъв, книгата за приходите и разходите и други;

4. изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им;

5. представлява етажната собственост в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти;

6. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) създава, съхранява и поддържа книга на етажната собственост по чл. 7;

7. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) уведомява общинската администрация за обстоятелствата по чл. 46б и промените в тях;

8. (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) уведомява своевременно, по реда на чл. 13, ал. 1, собствениците, ползвателите и обитателите при получаване на писмени уведомления от експлоатационното дружество, когато топлинният товар на сградата се намали под 50 на сто;

9. (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) предоставя информацията за вписаните кучета в книгата на етажната собственост на съответната областна дирекция по безопасност на храните и на общината в 30-дневен срок от вписването в книгата на етажната собственост;

10. (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) има право да получи информация от Агенцията по геодезия, картография и кадастър или от съответната община за площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към него;

11. (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) определя идеалните части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 въз основа на представените данни от собствениците и/или информацията по т. 10;

12. (предишна т. 8 – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) осъществява други правомощия, възложени му от общото събрание.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Управителният съвет (управителят) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът и протоколите от заседанията на управителния съвет се оповестяват по реда на чл. 16, ал. 7.

(3) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост. За действия по учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части той представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание.

(4) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание.

(5) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Всеки собственик може да участва в делото, по което управителят представлява собствениците.

(6) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) При избор на нов управителен съвет (управител) съхраняваните документи, както и наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти се предават с протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен съвет (управител), от членовете на новоизбрания управителен съвет (управител), от председателя на контролния съвет (контрольора) и от касиера.

Чл. 24. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) По решение на общото събрание може да бъде избран контролен съвет (контрольор) за срок две години.

(2) Контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

(3) Членовете на контролния съвет избират от своя състав председател.

(4) Контролният съвет (контрольорът) контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост.

(5) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Контролният съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея. Когато етажната собственост няма контролен съвет (контрольор), общото събрание определя измежду собствениците и ползвателите лица, които да извършат проверката и да отчетат резултатите от нея.

Чл. 25. (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) (1) За усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост собствениците могат да учредят сдружение. Сдружението е юридическо лице, създадено по реда на този закон.

(2) Сдружението може да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части на етажната собственост, включително да усвоява средства от други източници на финансиране, извън тези по ал. 1.

(3) За създаване на сдружението се свиква учредително събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост. Сдружението се създава от собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

(4) Сдружение на собствениците може да се създаде за един или повече от един вход на сградата. В този случай сдружението се създава от собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от идеалните части на собствениците от общите части във входа (входовете). Когато сборът от процентите на идеалните части на собствениците от общите части във входа (входовете) не е равен на 100, се прилагат разпоредбите на чл. 17, ал. 5 и 6.

(5) Сдружението се създава само за целите на този закон и се вписва в регистъра по чл. 44, ал. 1 по местонахождението на сградата в режим на етажна собственост. Сдружението се вписва и в регистър БУЛСТАТ.

Чл. 27. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Учредително събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представител собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, а когато сдружението се създава за отделен вход – собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на входа.

(4) Учредителното събрание:

1. приема решение за учредяване на сдружението;

2. (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) определя наименованието на сдружението. Наименованието на сдружението задължително съдържа името на населеното място, пълен административен адрес, а в градовете с районно деление наименованието на сдружението съдържа и името на района;

3. приема споразумение за създаване на сдружението;

4. избира управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор);

5. може да определи срок за съществуването на сдружението.

(5) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията по ал. 4, т. 1 – 3 и 5 се приемат единодушно от всички собственици по ал. 1, а решението по ал. 4, т. 4 се приема с мнозинство повече от половината от собствениците по ал. 1.

(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Протоколът от учредителното събрание и приетото споразумение за създаване на сдружението се съставят в два еднообразни екземпляра и се подписват от всички членове на сдружението или от техните представители.

Чл. 29. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Председателят на управителния съвет (управителят) в 14-дневен срок от провеждането на учредителното събрание внася в съответната общинска администрация заявление за вписване на сдружението в публичен регистър.

Чл. 30. (1) При промяна на собствеността върху самостоятелен обект членството в сдружението се прехвърля на новия собственик.

Чл. 31. (1) Органи на сдружението са общо събрание, управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор).

Чл. 32. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание на сдружението се състои от всички членове на сдружението. Участието в работата на общото събрание може да бъде лично или чрез представител. Упълномощаването на представител се извършва по реда на чл. 14.

Чл. 33. (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните идеални части от общите части на сградата.

Чл. 34. (1) Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.

(2) Управителният съвет (управителят):

1. организира изпълнението на решенията на общото събрание;

2. представлява сдружението в отношенията му с органите на местната власт и с други правни субекти;

Чл. 35. (1) Контролният съвет (контрольорът) се избира за срок до две години.

Чл. 44. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Сдруженията на собствениците се вписват в съответната община по местонахождението на сградата в режим на етажна собственост. Общинската администрация създава и поддържа публичен регистър и публикува на интернет страницата си данните по ал. 3, съответно промените в тях, в 14-дневен срок от вписването в регистъра.

Чл. 48. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание на собствениците.

(2) При ремонти на общите части с предимство се извършват дейности от строително-технически характер за привеждане на сградата в съответствие с мерките и указанията в техническия й паспорт.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

(4) Решението за извършване на ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части между отделни етажни собствености се приема от съвместното общо събрание по реда на чл. 18.

(5) За извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.

(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.

(7) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по реда на ал. 6, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.

(8) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.

Чл. 49. (1) В случаи, когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства от фонда по чл. 50.

Чл. 50. (1) Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“.

Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

етажна собственост, закон за етажната собственост,


Powered by WordPress. Designed by elogi.